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2022年是公募REITS扩容大年，继12月26日嘉实京东仓储物流REIT获批后，12月29日中信建投基金、中金基金、中航基金旗下各有一只公募REITs火速上报，底层资产包括海上风力发电厂、光伏发电以及软件产业园。

这意味着，2023年公募REITs将延续常态化发行趋势。根据业内人士最新预判，到2023年底REITs发行数量超过60只，总发行规模超过2000亿元，并且会有更为丰富的底层资产，包括人工智能、5G、工业互联网、智能交通、智慧能源、智慧城市等新型基础设施。这还意味着，包括中信建投基金和嘉实基金在内，公募REITs领域未来会有更多基金公司入局。

3只REITs火速上报

根据上交所网站消息，2022年12月29日上报的三只公募REITs产品，分别为中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金、中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金。

具体看，三单新申报REITs项目，底层资产包括海上风力发电厂、光伏发电以及软件产业园等三个不同领域的底层资产。三单产品的申报材料已被接收。

其中，中信建投国家电投新能源REIT的发起人（原始权益人）为国家电力投资集团有限公司和国家电投集团江苏电力有限公司，专项计划名称为中信建投-国家电投新能源发电1期资产支持专项计划；中航京能光伏REIT的发起人（原始权益人）为京能国际能源发展（北京）有限公司，联合光伏（常州）投资集团有限公司，专项计划名称为中航-京能光伏1号资产支持专项计划；中金湖北科投光谷产业园REIT的发起人（原始权益人）为湖北省科技投资集团有限公司，专项计划名称为中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划。

（来源：上交所官网）

三只公募REITs申报，不仅意味着数量扩容，更是底层资产持续丰富化。记者梳理获悉，从2021年开闸试点至今，公募REITs的底层资产从早期的高速公路、产业园扩展到了2022年的保障性租赁住房、能源、仓储物流，如今又延展到了光伏发电以及海上风力发电领域。

其中不乏多只“首单”产品。比如，华夏和达高科REIT是全国首单生物医药产业园REITs，首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期和孵化器两个项目。26日获批的嘉实京东仓储基础设施REIT，是市场首只民企仓储物流公募REIT，于12月30日进行询价，询价区间为3.243元/份-3.735元/份。

2023年至少有36只公募REITs发行

“我们希望到2023年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。”国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在日前举行的第七届“中国PPP论坛”上说。

韩志峰表示，从投资者认可、REITs二级市场表现、社会评价等方面看，都体现出基础设施REITs试点工作取得了一定程度的成功。REITs打通了基础设施领域“募、投、管、退”的全流程，丰富了基础设施企业的权益融资渠道，已经产生了较好的拉动基础设施投融资的效果。他认为，2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期。明年以及今后一段时期，我国基础设施投融资至少包括六大重点领域，分别是低碳减排、新型基础设施、重点民生保障、重大区域发展战略、基础设施补短板和城市更新。

华泰证券(行情601688,诊股)资管也认为，我国境内公募REITs已稳健起步，随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善，市场仍将稳步扩容，从盘活存量、带动增量，推进资产投资的模式创新，以直接股权融资的路径，使资金市场更高效服务于实体经济。短期来看2023年末REITs上市数量或达60只、市值1500亿元是较确切的预期，未来3年至5年万亿元级市场更值得期待。

实际上，上述预判对公募REITs发行常态化的全面概括。Wind数据显示，2021年6月21日首批9只REITs集中上市，2021年底上市REITs数量为11只。2022年，二级市场新增13只REITs产品，合计发行规模约420亿元，平均每个月发行1.08单。按韩志峰上述60只预期，2023年发行的公募REITs至少有36只。

底层资产将更加丰富

从记者跟踪观察情况来看，在常态化发行趋势下，2023年RETIs市场还将迎来更为丰富的底层资产，也会有更多公募基金公司入局。

根据北京发改委12月发布的《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》，为进一步夯实北京市基础设施REITs试点项目储备，推进更多符合国家有关要求的项目申报参与REITs试点，对九大行业进行试点储备项目征集。九大行业除交通基础设施等传统资产外，还出现了新型基础设施（包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目），以及自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等旅游基础设施。

今年12月，天津市举行基础设施REITs专项培训，天津证监局明确指出，要紧紧抓住基础设施REITs常态化发行的机遇，积极参与试点申报，天津市具备发展基础设施REITs的直辖市、区位和资源优势。据天津市发展改革委表示，目前天津市基础设施REITs储备和意向项目20余个、资产规模400多亿元。

值得一提的是，中信建投国家电投新能源REIT和嘉实京东仓储物流REIT的基金管理人——中信建投基金、嘉实基金——都是公募REITs领域的新入局者。此外，表示在为公募REITs产品做准备的公募基金，还有长城基金等公募。

此外，在常态化发行趋势下，各地区的支持政策也在密集出态。

其中，苏州市近期印发的《苏州市促进企业利用资本市场实现高质量发展的实施意见（2023-2025年）的通知》提出，支持上市公司用好资本市场融资工具，上市公司通过资产证券化（ABS）、发行全球存托凭证（GDR）、不动产投资信托基金（REITs）等资本市场工具开展再融资的，各县级市（区）可按每次募集资金投资于苏州部分的5‰给予奖励，单家企业每年奖励资金最高不超过200万元。

东莞市政府近日印发的《强化金融服务企业全生命周期发展的实施意见》提出，要积极引导符合条件的东莞上市公司发行绿色债、创新创业债、私募可转债、资产证券化、公募REITs等各类创新品种专项债券。四川省国资委近日印发的《关于推进省属企业财务管理提升的指导意见》也明确指出，要推动符合条件的基础设施REITs项目发行上市。