2021年8月19日，宝龙商业管理控股有限公司(09909)召开2021年线上中期业绩发布会，宝龙商业董事会主席许华芳、执行董事兼总裁陈德力、执行董事兼首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋共同出席。

作为内地首家在港上市的商业运营服务商，宝龙商业一直以来都是市场关注的焦点。2021年上半年以来，宝龙商业快步成长、多维精进，在战略布局、经营管理以及科技赋能等方面取得显著突破。

中报数据显示，2021年1-6月，宝龙商业实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%;归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%;归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%;综合毛利率为32.8%，同比增长3.5个百分点。与此同时，公司持续为股东缔造高额回报，拟派发中期股息每股0.15港元，同比增长50%。

董事会主席许华芳表示，上半年公司业绩均衡稳健，经营指标显著提升，智慧商业全新升级，下半年在“1+1+N”战略指导下，将重点围绕“经营提升”、“规模扩张”、“智慧商业”、“物业管理”四大方面继续做好升级，借助长三角和大湾区绝对的规模和优势继续迈向更高质量发展。

展望下半年，宝龙商业将秉承“让空间有爱”的企业理念，聚焦经营提升、规模扩张、智慧商业、物业管理四大方面，围绕“点-线-面-体”的逻辑重点打造“宝龙商业生态”，全面提升经营品质，进一步提升公司品牌影响力，为客户和投资者创造更广阔的价值空间，为城市成长和美好生活赋能。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答环节实录：

问：关于市场的竞争，上半年很多同行纷纷开始拓展商业项目，宝龙商业依然拓展了23个商业项目，公司是如何取得这个亮眼的成绩。另外，与厦门地铁的合作，是否有机会复制到其他的城市?

答：现在在整个市场上凡是做商业管理的知名企业，基本上都在做轻资产拓展，竞争肯定是有的，但是宝龙商业的优势首先依然是围绕“1+1+N”战略，在长三角已经具有相对的数量、资源和规模的优势。第二是节奏不变，每一年计划新增第三方拓展面积50万平方米，今年上半年已经实现了30万，今年有把握实现50万平方米的新增拓展计划。第三、宝龙商业还是坚持发展的质量和水平，以及项目所处的本身优势。宝龙商业希望通过稳健的增长和发展成为行业里一个比较特殊的标志。

对于与厦门地铁的合作模式，这次与项目地铁签了四个项目，大概有九万多平方米，是以成立合资公司的模式，这是一个新的探索，下一步会不会在其他城市有这种机会合作，我们会积极努力的去探索。

问：上半年公司出租率确实有一个显著的提升，出租率的提升是否因为一些适当的租金优惠，或是整体的一个优化所带来的。对于下一步实现93%的出租率的话，公司所关注的是哪一些类型商场，且会有实施哪些管理动作?

答：出租率的提升是因为实施了分类管理，分别分为95%以上、90%-95%、90%以下，对于95%以上这一部分基本没有租金优惠。对于90%-95%的，有一小部分，尤其是对于空置时间比较长、空置面积大于500平方米的商铺会略微给予租金优惠。公司通过这种方式且结合管理优势，以及出租率相关的激励考核，截止上半年，全国已经有17个项目出租率达到100%，剩下的项目，下半年将陆续按照不同的标准去完善，相信下半年年终出租率会有很好的表现。

问：公司整体利润率实现稳步的提升，是否和智慧商场的试点推广还有与腾讯的合作有关系?未来商业的利润率是否还会持续提升?

答：公司从三方面提升，第一是精细化分类管理，把体量五万平方米以下的项目纳入B版项目，进行更精细化组织架构、人力编织梳理，从而产生人工的节约。第二是通过科技赋能，去年全国推广停车场无人收费，今年陆续在宝杨试点推出智能扫地机器人以及智能物管安防。接下来也在研究线上营销模式，在全国做推广的话，营销费用也有下调的空间。第三是规模效应。

问：随着公司轻资产项目越来越多，公司外拓的定价方面是否形成更加成熟统一的标准化模型?

答：宝龙商业现在有四种轻资产拓展模型，第一个是委托管理，也是目前主要的一个模式。第二个是整租的模式，主要是针对一些国有资产或者政府的资产，可能会有优惠的条件获取整租的机会。第三个是咨询顾问模式，这个主要是去年收购的浙江星汇所采用的。第四个在探索一个新的物业收益分成的模式，这个模式目前还没有一个完全签约的，但有几个项目在谈，未来还是有很大的可能性。

所以对于整个定价能力，我们有四种模式，在行业里面，尤其在公司“1+1+N”战略发展区域里有完全的优势应对不同类型的轻资产。

问：社区商业和购物中心的差异在哪?宝龙商业不同的产品线是如何互相联动的?

答：社区商业不是宝龙最主要的形态，是产品线中很小的一部分。宝龙商业拥有从宝龙城和宝龙壹城两个标杆产品，到标准的宝龙广场，到社区商业，到街区商业的全系列商业运营的管理，希望通过全产品线的运营能力来增加未来宝龙商业的竞争能力。

问：公司在并购层面上会有什么样的机会?宝龙商业与其他在香港上市或者准备上市的商业运营公司相比，宝龙商业有什么优势是别人不可取代的?另外，科技赋能管理和规模效应都能省下不成本，以三五年作为一个大目标，能否量化能省下多少的成本?

答：宝龙商业一直以来执行的战略是，生意本身是好生意才会去推进，不会追求低效扩张和发展。宝龙商业聚焦“1+1+N”战略的长三角四个省市，以及广东省，都在寻找一个并购的机会，希望在每个省份都能并购一个轻资产，通过有能力的并购轻资产团队，作为辅助线推进商业的发展，现在有一两家在谈，希望争取下半年能谈成一家。

目前宝龙商业的竞争对手有六七家，跟其他企业最大的不同是，宝龙商业走的是一条差异化的路线，采用的是“3+1”的产品线。

宝龙不会和其他同行去比较谁在商业领域最大，宝龙的思维方式是希望在长三角实现全覆盖，加上科技协同，产生更大的价值。聚焦长三角及大湾区是我们的差异化路径。可能在全国，宝龙商业不是最大的，但希望未来在长三角、大湾区，我们成为领先企业。因为战略聚焦，所以宝龙商业在成本管理方面比较有优势。

科技赋能对宝龙商业的战略上来说，“纽扣计划”首先定位是打造一个新商业，所以根本出发点不是为了降成本，而是未来三五年形成一个新的核心竞争力。当然实际在科技方面的投入，也兼顾到了成本原则，从目前来说，前面的产品投入对于公司都有降本增效的结果。从目前试点项目通过推行的话，保守估计未来两三年每年的毛利率至少有一个点的上升。

问：出租率的大幅提升预计为报表带来多少贡献?

答：公司承诺今年年底出租率要做到93%以上。出租率的提高对老项目的业绩增长大概有10%左右。但对整个宝龙商业的业绩增长靠的还是新项目的增量。出租率的提升更多的是改善公司的经营，很好的经营氛围和经营秩序以后，同时提高商家的销售业绩，在未来租约到期后的再次签约，对公司的业绩增长就会非常明显。所以出租率的提升在短期内是看不到明显的业绩增长。

问：7月疫情反弹形势严峻，哪些商场受到此次疫情影响，有没有相关运营数据提供参考，以及是否会影响公司全年的业绩指引?

答：影响仅限于南京和扬州周边，只有扬州宝龙广场是全面停业的，其他项目只是部分商家停业。疫情影响下，不排除会对部分商场进行针对性扶持，但不会影响全年企业业绩。

问：现在市场对线下消费整体悲观，公司能否从一线招商运营、和消费者研究的角度，分析一下未来线下消费的趋势和成长空间。

答：对线下的消费是有一定影响的，尤其是对消费习惯和消费品类的影响比较大。公司将在以下几个方面做努力，第一是调整业态和品类，加大扶持主力店，减少服装零售类。第二增加线上线下的互动，与腾讯合作，注入腾讯资源，以及电商带来新的机会点，利用科技手段提高线上线下场景的应用以及消费的提升。第三是具备战略优势，利用街区优势应对疫情所带来的业态和经营的调整。第四是管理方面的聚焦，利用科技的手段压缩人工成本和无效的管理成本。