首批公募REITs和险资“一见钟情”后，目前已行至“领证”阶段。

11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》（下称《通知》），主要内容包括明确机构资质、设定投资标的条件、完善风险管理流程、加强投资主动管理、强化监督管理要求。

《通知》明确险资可投公募REITs。这意味着REITs正从一个参与者寥寥的小众市场，走向被越来越多主流投资者所认同的金融产品。

公募REITs跟险资最配？

“在所有机构投资者中，保险资金的久期最长，与公募REITs的匹配度最好。”11月18日，一家沪上保险资管公司的投资经理告诉时代周报记者，在国内还没有这个投资品种之前，其所在机构已经对REITs进行过深入研究。

事实上，首批公募REITs产品中，机构投资者中最大的玩家就是险资。在战略配售环节，保险类战略投资者承诺认购金额达33.36亿元，占比34.6%，是除原始权益人外战略配售的重要来源。

统计数据显示，泰康人寿、平安人寿、大家投资控股、中国保险投资基金（有限合伙）、中再寿险、中再产险等6家险资机构成为公募REITs的战略投资者，其中泰康人寿的投资金额高达13.69亿元。

在网下认购环节，险资机构的参与热度更高。人保寿险、新华保险(行情601336,诊股)、太平人寿、太平财险、长城人寿、光大永明人寿、大家人寿、阳光人寿、太保集团、太保寿险、太保财险、亚太财险等险企的多个险资账户均获配售。

同时，公募REITs与证券市场的低相关性亦值得关注。自首批公募REITs上市至11月15日，同期沪深300指数的收益率为-4.04%，与公募REITs的17.56%对比鲜明。

银保监会表示，将公募REITs及时纳入保险资金投资范围，有利于分散投资风险，助力盘活基础设施存量资产。下一步将持续完善政策体系，强化分类指导，支持保险资金规范开展基础设施基金投资业务，防范投资风险。

中信证券(行情600030,诊股)研报指出，公募REITs投资属性包括：底层资产运营周期较长，但能够提供长期稳定的现金流；投资规模一般较大；抗周期性良好，且与股票、债券等大类资产的相关性较低，均与保险资金的特征与投资需求具有天然的契合。

整体来看，银保监会本次正式发文明确公开募集基础设施证券投资基金（REITs）在可投范围，归属不动产，并在多处进行细化，有助于吸引更多险资对该大类资产的关注与配置，有助公募REITs市场向好发展。截至今年9月的最新数据，保险资金运用余额为22.44万亿元。

值得一提的是，并非所有险资拥有入场资格。《通知》提出，保险资金投资的公募REITs，基金管理人和资产支持证券管理人在注册资本、管理资产、专业人员、资产托管、风险隔离等方面，应当符合银保监会关于保险资金投资不动产相关金融产品的监管要求。银保监会相关负责人强调，公募REITs同时具备公开市场权益类产品和不动产资产属性，坚持按照业务实质进行穿透监管。

第二批公募REITs呼之欲出

对于公募REITs，险资仍未有“饱腹感”。上述保险资管公司投资经理表示，希望未来险资能在公募REITs上有更多的存在感。鉴于保险资金运用各个分类均有严格的比例限制，目前将其放在不动产和公开市场权益分类，体量仍会有所限制。如果能更多考虑公募REITs的“类固收”特点，或许更能激发险资的参与热情。

截至目前，公募REITs的运作颇为平稳。上市至今，首批公募REITs收益率颇丰，流动性改善，估值大幅抬升。数据显示，截至11月15日，首批9只公募REITs自上市以来平均收益率为17.56%。除平安广河的累计收益率为-0.023%外，其余8只公募REITs都获得了正收益，其中有一半REITs产品的收益率超过了20%。回报率最高的中航首钢，累计收益率为32.07%。

值得说明的是，在首批公募REITs“开门红”后，出现了更多后来者。近两个月内，第二批共4只公募REITs陆续进入发行审批流程，其中2只REITs认购在即。

从2021年10月15日至2021年11月15日期间，共有4只公募REITs产品向上交所以及深交所提交了注册申请，其中深交所和上交所各有一只REIT产品已通过交易所审批，将在询价结束后上市交易，另外两只REITs产品也已经进入上交所的审批状态。

显然，市场对本月下旬开始募集的2只公募REITs寄予厚望。首批公募REITs发行首日即抢购一空，叠加至今的超额收益，让市场有了“提前结募”的预期。

首批公募REITs的成功发行给后续相关产品的发行起到了带头作用。第二批已通过交易所审批的建信中关村(行情000931,诊股)REIT（180202.OF）与华夏越秀高速REIT（508099.OF）将在2021年11月26日至2021年11月29日的期间内集中进行认购缴款。

业内人士对REITs未来发展前景保持乐观。北美作为REITs的起源地，也是目前REITs发展最为成熟区域，REITs占上市房地产证券比例超九成；欧洲及亚太发达市场其次，REITs占上市房地产证券比例均超四成。