12月17日，在网下认购阶段就异常火爆的建信中关村(行情000931,诊股)REIT正式上市。一上市该产品就受到了资金热烈追捧，开盘就达到了30%涨停板，吸引了数亿元认购盘。事实上，几天之前上市的华夏越秀高速REIT也受到了投资者的欢迎。

不过在公募REITS热闹的背后，业内人士也在不断进行风险提示。建信基金表示，REIT收益出现超预期大幅提升的可能性很低，同时还要关注未来存续期内还可能会受到区域内产业园供给过剩、竞争力下降等不利因素带来的影响。

建信中关村REIT上市首日涨停

12月17日，第二批REITs中的建信中关村REIT正式上市交易。

这只产品的火爆程度从其涨幅就能看到，一开盘就达到了首日涨幅顶点——30%，随后的交易时间中也牢牢锁住了30%的涨幅。这也是前面上市的10只REITs产品从未出现过的情形。

而这只产品受到资金的追捧在市场人士看来，并不意外。在网下认购的环节，有认购意向的资金就已经相当火爆，面向公众发售的份额实现了一日售罄。根据最终披露的数据，基金战略配售部分实现100%有效认购。公众投资者认购配售比例为1.969%；网下投资者认购部分的配售比例为1.831%。

在业内人士看来，本质上基础设施REIT底层资产收益及预计增值收益是支撑其二级市场表现的最主要因素。基础设施REIT的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。以建信中关村REIT项目为例，其底层资产地理位置较好、历史现金流稳定，银行系公募基金管理人具有良好市场口碑，诸多因素都是其获得如此高关注度的合理解释。

事实上，12月14日上市的华夏基金在上市首日也备受资金追捧。

开盘后二级市场价格持续上涨，交投活跃，开盘25分钟，涨幅达17.5%，累计成交额破1亿元（基础设施公募REITs设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制）。

根据披露的数据，华夏越秀高速REIT机构网下认购和公众认购均启动了比例配售，其中机构网下有效认购申请确认比例为2.6%，公众投资者有效认购申请确认比例为2.1%。

公开资料显示，华夏越秀高速REIT是越秀交通、中信证券(行情600030,诊股)、华夏基金联合推出的基础设施公募REIT产品，为看好基础设施项目投资机遇的投资者提供场内投资工具。

记者了解到，尽管建信中关村REIT是第二批获批的产品，但是底层资产相当优质，基本面都比较好，存在二级溢价空间。

一位资深研究员认为，公募REITs热度背后恰恰是财富管理市场的历史性迁移，当“刚性兑付”的非标消失殆尽之时，那些具有类固收或者“固收+”特质的产品必然会得到更多的关注。

首批REITs运行平稳

从首批REITs产品运行情况来看，9只基础设施公募REITs产品整体运行平稳。截至12月16日，首批公募REITs在运行的近6个月，场内价格较首发上市价格均有所提升。其中，富国首创水务REIT、红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT等产品场内价格累计上涨超30%。

早在今年6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易，并且以封闭式形式管理。彼时，博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅，在上市首日领涨；中航首钢生物绿能REIT次之，全天涨幅达9.95%。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。

在随后的运行中，首批公募REITs一度遭遇破发。不过在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首钢生物绿能REIT为例，在9月13日之后，连续7个交易日出现了上涨，多个交易日的涨幅超过3%，场内价格一度达到18.55元。不过在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%。

富国首创水务REIT出现了同样的情况，其场内价格也一度达到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，两天跌幅分别为4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之后，9只公募REITs暂时得以平稳运行。

分红方面，目前已有3只产品公告首次分红。11月26日，博时招商蛇口产业园REIT公告称，截至9月30日，其可供分配金额为人民币2743.30万元，本次分红比例为90%，按照本次分红比例计算的应分配金额为2468.97万元；该基金采取现金分红方式，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。

11月12日，中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT，两只产品相继披露分红公告，均采取现金分红方式，分红方案分别为每10份基金份额分红0.5220元、每10份基金份额分红5.1514元。

多家公募建议理性投资

随着场内REITs产品参与热情较高涨，产品的溢价情况也值得关注。以12月14日的单位净值为例，红土创新盐田港仓储物流REIT的收盘价较单位净值的升贴水率为41.42%；富国首创水务REIT的升贴水率为41.41%。

另外，中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT等产品在12月14日的升贴水率也超过20%。

公募REITs并非稳赚不赔，也表现在底层资产的盈利情况上。从首批9单公募REITs在交易所陆续披露上市后的首份季报情况看，虽然有8个项目均实现了盈利，但在第三季度，华安张江光大REIT却亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。

多家公募基金也建议投资者理性投资，不要盲目追高或杀跌，公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种。

就建信中关村REIT上市首日的表现，建信基金也表示，REITs的投资风险介于股票和固定收益产品之间，加之具有可供分配收益强制分红属性，更为适合偏好固定收益的长线投资者。

“投资者应在了解REIT项目底层资产及收益情况的基础上，在合理期间内进行投资。”建信基金强调，因项目稀缺而怀着侥幸心理跟风炒作的行为不可取，避免过山车行情下带来不必要的投资损失。

建信基金还表示，国内公募REITs市场在监管机构的悉心呵护下，迎来了试点发展的春天，投资者作为市场参与者之一，也需保持理性和耐心，为试点项目提供健康合理的市场环境，一起期待基础设施公募REITs市场进入蓬勃发展的盛夏。