经过一轮密集交易风险提示，公募REITS高溢价明显回落，11只产品平均溢价率降至37.55%，比一周前的高点降低近14个百分点。

多位投资人士表示，公募REITs价格正逐步回归价值中枢，投资者应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。

平均溢价率回落14个百分点

Wind数据显示，截至2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，虽然仍处于高位，但已比一周之前的高点回落了约14个百分点。富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。目前，富国首创水务REIT溢价率最高，为77.54%；红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT、建信中关村(行情000931,诊股)产业园REIT溢价率也在60%上下。

谈及公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。公募REITs溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。

中航基金不动产投资部总经理宋鑫表示，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流。目前，二级市场价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。同时，俄乌局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场的热情有所削弱。

建信基金表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值偏离度较大。近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，仍要以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的判断标准。

谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言，REITs产品的二级市场价格应围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，但产品总体仍然遵循会均值回归的规律。

引导公募REITs投资回归理性

从“不为人熟知”到“全民追捧”，公募REITs市场要如何减少短期炒作现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。

林伟鑫表示，目前公募REITs仍处于发展初期，整体规模（特别是流通盘规模）较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，少量资金“炒作”就可能造成二级市场价格大幅波动。他认为，增加公募REITs产品的供应，扩大市场规模，使可投资标的更加丰富，有助于减少公募REITs市场短期炒作现象。林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值，属于适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。

一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。