三盈三亏!首批公募REITs年报陆续出炉,未来扩容潜力几何?
发布时间:2022-04-07 17:37:33 文章来源:证基风云
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首批公募REITS2021年年报陆续公布,财务表现浮出水面。整体来看,其业绩表现分化,中金普洛斯REIT、平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT实现盈利,华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内出现亏损。

进入2022年,公募REITs产品持续进场。3月31日消息,华夏中国交建(行情601800,诊股)高速REIT将于4月7日正式发售,或成为目前市场上规模最大的公募REITs。该项目底层资产是武深高速(行情600548,诊股)嘉通路段,武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群,是串联我国中部和南部区域的运输大通道。

近期,首批公募REITs2021年年报陆续公布,财务表现浮出水面。整体来看,其业绩表现分化,中金普洛斯REIT、平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT实现盈利,华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内出现亏损。

分析人士认为,利好政策密集出台,公募REITs前景广阔,但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢,短期内供给难明显放量。

规模最大公募REITs来袭

进入2022年,公募REITs产品持续进场,首单即将来袭。

3月31日,华夏基金发布公告称,旗下华夏中国交建高速REIT将于4月7日正式发售,基金份额发售价格为9.399元/份,发售总份额为10亿份,预计募集总规模为93.99亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。

华夏中国交建高速REIT于3月23日获批。若顺利完成募集,华夏中国交建高速REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

公开资料显示,华夏中国交建高速REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段,武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群,是串联我国中部和南部区域的运输大通道,沿线人口众多、经济发达,路网通行需求旺盛。

目前,国内基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。基础设施公募REITs面向公众投资者配售份额占比普遍较低,战略配售份额占比较高。

首批业绩表现分化

自2021年6月份首批基础设施公募REITs项目落地以来,目前已有11只产品上市,近期财报数据陆续浮出水面。

3月31日,中金普洛斯REIT发布《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2021年年度报告》,报告期自2021年6月7日起至12月31日,根据经审计财务报告,中金普洛斯REIT基金合并报表营业总收入2.09亿元,租金及物业管理费收入1.95亿元,本期可供分配金额1.51亿元。

本报告期内,所有基础设施项目公司整体运营稳定。2021年末平均出租率为98.78%,出租率稳中向好。2021年末有效租金单价42.92元/平方米/月,较上年末增幅7.19%,平均租金稳步提升。剔除公允价值变动损益影响,税息折旧及摊销前净利率为73.19%。

报告显示,目前已经在普洛斯REIT资产中位于北京、广州、佛山、昆山四地的仓储物流园区部署屋顶光伏发电设施,总装机容量达18MW(兆瓦),基金设立至2021年底已发电1600万度,预计未来每年可发电2400万度。

同时,部分REITs未能实现盈利。从3月30日公布的5只REITs来看,平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT分别实现盈利1.3亿元、2182万元;华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内亏损。

具体来说,中航首钢REIT亏损数额较大,2021年6月7日至2021年12月31日间,营业收入2.36亿元,扣除营业成本相关费用后,净利润显示亏损2192.25万元。此外,华安张江光大REIT同期亏损达到1219.18万元,浙商沪杭甬REIT同期亏损达到1628.73万元。

从发行规模来看,第一批9只产品总规模为314.03亿元,平均规模34.89亿元,第二批2只产品总规模50.1亿元。从市场表现来看,上市以来,截至2022年3月31日,11只已上市的基础设施公募REITs都获得正涨幅,其中涨幅最大的是富国首创水务REIT,涨幅逾55%。

扩容潜力较大

近日,公募REITs再迎利好。3月18日,证监会官网消息称,正在研究制定基础设施REITs扩募规则。同时,抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样,是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制,有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产,优化投资组合,促进并购活动,更好形成投融资良性循环。

中金公司(行情601995,诊股)固定收益部董事总经理张永诚认为,公募REITs为基础设施资产提供了良好的融资渠道,作为上市平台,扩募可以装入新的资产,优化资产组合,维持基金活力,以实现营运收入与份额收益的稳定增长。

值得注意的是,公募REITs扩容潜力较大,但短期内扩容进度或需等待。

华泰证券(行情601688,诊股)表示,利好政策密集出台,公募REITs前景广阔,但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢,短期内供给难明显放量。在实际操作层面,公募REITs迄今仍处于试点阶段,项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目;对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻,优中选优。而在项目申报前很多基础设施资产存在一定的瑕疵,需要进行合规性处理等。

同时,从审批进度来看,项目要经过公司审议、申报全国REITs试点项目库、发改委评估、交易所审批等,审批严格、进度较慢。从储备项目来看,目前上市公司已公告申报发行REITs共9只,数量较少,有待进一步扩容。

标签: 公募REITs 慧眼识基金 基金看市

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